从“增量竞赛”转向“存量博弈”商业地产进入深度洗牌期

  从微观层面剖析，商业地产不只存量巨大，并且新增竣工面积、入市项目扎堆呈现。国家计算局数据显现，2025年1-9月，工作楼新开工面积与竣工面积累计值别离为1122万平方米和1100万平方米。其间，新开工面积同比下滑22.3%，竣工面积则同比上涨16.5%。

  与此同时，全国各地会集式商业项目加速开业节奏。据赢商网大数据不完全计算数据，2025年第三季度全国开业会集式商业项目89个，商业体量约693万平方米。其间，仅上海就有上海蓝鲸国际、上海唐镇形象汇、上海新天地301277）东台里、上海TOP金光汇、上海爱琴海.缤纷里等5个项目会集入市。

  会集交给叠加需求疲软，使得商业项目和城市写字楼租借商场空置率与租金双双承压。

  详细来看，在空置率方面，据戴德梁行数据，到2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼商场空置率水平细微改进，较上季度别离削减0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未呈现改进信号，两者全市空置率环比别离上升0.9个百分点及1.2个百分点。租金方面，据观念指数监测，2025年1-9月期间，要点八城(包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉)累计均匀租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。

  另依据中指研究院的陈述，2025年上半年，全国要点城市商业地产租金跌幅有所收窄，其间，百大商业街商铺2025年上半年均匀租金为24.16元/平方米/天，环比跌落0.35%，跌幅较2024年下半年收窄0.16个百分点；百大购物中心商铺2025年上半年均匀租金为27.05元/平方米/天，环比跌落0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。

  光大安石资管总裁周颂明在11月12日观念地产举行的商业年会上指出，项目层面供需失衡问题杰出，写字楼与商业商场中，部分抗危险才干较弱的项目正经过转型、变性或财物重组寻求重生；公司层面，中小型开发商遍及面对办理本钱高企、盈余才干不行的窘境，职业整组成为必然趋势。

  “两三个公司整组成一家后，办理本钱添加有限，而项目收益足以掩盖本钱。”周颂明着重，职业整合仍存宽广空间，头部企业正经过收并购或战略协作扩展规划效应，中小型企业则需聚集细分赛道或提高运营功率追求生计。

  写字楼收买数据印证了这一判别。据观念指数，2025年1-9月，内地工作财物买卖事情(计算项目包括工作楼、在建工作财物、含工作物业在内的商业综合体)达42宗，总买卖金额约398亿元，其间上海、北京买卖奇数占比超60%。

  比照上年同期，买卖奇数和买卖总金额同比均呈现不同程度的下滑，工作楼出资商场仍处于调整与重构阶段。

  聚集买家层面，本年商办财物买卖主体更会集，虽然全体上外资撤离，但金融机构、科技公司、政府渠道公司、头部工业企业仍在慎重进场，一起构成了商场的首要参加力气，中小出资者因危险承当承受的才干低逐渐退出。

  典型事例中，中邮稳妥联合美国汉斯集团、阿布扎比出资局，以108亿元收买上海博华广场，创下年内最大单笔买卖。这一笔买卖不只表现了本钱对中心区位优质财物的喜爱，更提醒了“金融+运营”的跨界协作形式正在重塑职业格式。

  马太效应下，职业从“增量竞赛”转向“存量博弈”，资源向头部会集的趋势不可逆转。据观念指数，收入50亿元以上的公司数仅占8%，却占有了42%的商场占有率。安全不动产内部陈述阐明，2025年职业CR10(前十名企业市占率)估计打破35%，较2024年提高5个百分点。

  粗豪增加形式难以为继的当下，定制化与精细化运营已成为商业地产职业的干流一致。

  周颂明提出，商业业态需从场景、内容、心情价值三维度切入，满意消费新需求。例如，粉丝经济经过心情消费完成变现，已成为商业立异的重要方向。

  德勤我国盯梢的50个消费赛道中，宠物经济、银发经济、健康经济等赛道2025年增速超10%，远高于职业中等水准。例如，银发花钱的那群人规划已达2.8亿人，催生出适老化商业空间、康养服务等新需求；宠物经济商场规划打破3000亿元，带动宠物友爱型商场、主题街区等业态开展。

  “但并非一切不动产都能穿越周期，只要优质财物才干抵挡危险。”安全不动产首席运营官曾灿霞着重，企业需回归财物价值发明原点，清晰租金来历与可持续增加途径，经过空间场景改造、内容生态重构激活老旧项目，这已成为头部企业的中心战略。